三四线房价的热风 为何还在吹?
时间:2019-10-17 17:17:37 来源:中煤新闻网

最近,一个有趣的现象被发现了。

读者对购房的总体咨询在下降,但三线和四线城市的购房问题是个例外。前者很容易理解,这表明买房的人越来越少,市场形势趋于冷淡。然而,有许多来自第三和第四行的询问,这真是出乎意料。

其中,最有问题的问题是,“为什么我居住的三线和四线城市的房价仍在上涨?”

这个问题很简单,但很重要。因为它违背了市场上大多数人的预测——从2018年起,由于严重的人口流失和温室改革专项资金的减少,三、四线城市的房地产市场将从2018年下半年开始逐渐降温。

然而,事实上,到目前为止,一些三线和四线城市,如山东日照,河北唐山,保定,江苏南通,河南洛阳等。,保持了略微上升的趋势。尤其是日照,房地产市场依然火爆。

那么,为什么这些三线和四线城市逆潮流而动,它们的转折点在哪里,下一步将面临什么样的局面?为了便于理解,我将以提问最多的山东省日照市为例进行具体分析。

1妖风阳光

首先,让我们了解日照市的基本特征。

日照有300万人口,被青岛(山东最大的港口城市和强市)、潍坊(山东第二大人口城市、经济第四大港口城市)和临沂(山东最大的人口城市)挤在山东东南角的一个角落里。唯一的乐趣是取笑亚洲南部邻近省份最大的港口。

日照被三个大汉包围的历史区域格局,决定了它的艰难。因此,日照在2018年山东省国内生产总值排名中倒数第二,经济总量为2202.17亿。2019年1月,济南合并倒数第二大经济体莱芜,日照经济成为山东倒数第二大经济体,最终与枣庄竞争。

因此,在山东人眼里,日照不仅是全省的经济和工资倒计时,而且收费海滩和几家钢厂都有点名气。很难说还有什么别的。

然而,在这个手掌大小的地方,房价出奇的高。

数据显示,2019年10月,日照的最新平均房价为每平方米10,148元。最重要的是,在日照市上市的256个住宅小区中,最高均价实际达到每平方米21137元。整体房价排名可视为山东第五(青岛、济南、烟台、威海)。

经济排名倒数第二,但房价在全省排名第五。这超出了许多人的想象。因此,最近许多只需要阳光的购买者感到愤慨。日照的房价为什么这么高?

基于什么理由

我最初写日照房价的来源是在文章“山东三四线”,其中青岛是最重要的一点。

青岛是北方的明星城市,在经济总量和产业结构上都居山东首位。多年来,它一直压制着省会济南。因此,在“众星捧月”的理念下,上一轮青岛房价一度被炒至27,000元/平方米左右,核心城市南区和崂山的平均价格超过35,000元。然而,后续行动也很简单:购买力透支,居民储蓄严重消耗,购买力不足,房价开始下滑。

壳牌数据显示,从去年到现在,青岛的平均上市价格已经从27,000元/平方米下降到目前的20,000元/平方米,降幅为25.9%。然而,这并不重要。重要的是青岛的正房价已经成功传导到周边地区。日照是最有利可图的。

2018年10月,山东省发布了一份文件,指出:

山东沿海城镇带将建设成为优秀的国际旅游、休闲度假目的地、世界级海洋科技创新走廊、最具活力、最具吸引力、最具竞争力的沿海生态宜居城镇带。

其中最重要的是“绿色日本城市一体化战略”。这就是所谓的优惠政策,让日照欢欣鼓舞。主要销售办事处甚至鼓吹日照将成为山东未来的第二个青岛。如果你今天不买房子,你将来就不能爬得高。

当然,如果你把青岛对日照的推动作用视为日照房价上涨的驱动力,那么你可以认为它是“简单的”,因为原则上,青岛房价的下跌也会传递给日照,但结果却恰恰相反,第二个秘密就在这里。众所周知,是棚改!

3.温室向剩余温度的变化

棚改是所有三线和四线城市房价上涨的主要原因,阳光更加猛烈。数据显示,日照计划在2018年更换86,000台,在山东省排名第一。

86000单元棚改的概念是什么?

根据每户3人的计算,涉及的人口达到258,000人,这对300万人的阳光来说无疑是一颗沉重的炸弹。当然,不可能在2018年完成86,000个单元。这需要时间,所以未完成的部分将在2019年落地。

这就是日照房价仍在上涨的真正原因。

让我们再放大一次。可以肯定的是,日照、唐山、保定、南通和洛阳所有房价仍在上涨的三线和四线城市,基本上都是因为棚改的“挥之不去的温暖”。

简而言之,不可能同时换帐篷,所有城市都会同时换。不同城市申请重大温室改造项目的psl专项资金审批时间和落地时间不同。一部分是前期批准的拆迁项目,今年已经实施。另一部分是新一轮的地方棚户区改造,即地方政府在2018年发行了大量专项债券来筹集资金。现在它有钱了,它已经开始了。

根据去年3月的国务院会议任务,2019年棚户区的数量超过200万套。虽然这一数字与前几年相比大幅下降,但足以支撑一些三线、四线城市的楼市,炎热天气不可避免。因为棚户区改造刺激的住房需求非常直接。

然而,温室改革刺激了房价,而这种强拉高的房价涨幅几乎相当于当地经济发展的利与弊,不能普遍使用。你必须考虑一个问题:

棚改任务结束后会发生什么?

4结束后

河南省开封市就是一个很好的例子。

今年年中,开封棚户区改革结束。显然,购买力不足以支撑房价。因此,当地政府开始想方设法取消限售令,创造房价持续上涨的趋势,让更多的投资者为房地产市场充电。只要房价不下跌,地价就会好,房地产市场将继续享受红利。

然而,这个故事被媒体曝光并成为头条新闻。一夜之间,梦想破灭了。那么最新的是什么?

据开封一位读者评论:“10月份,开封恒大未来城的空白降至6300张,一夜之间又回到了16年的水平,而18年后的精装本为10500张。”

有许多这样的三线和四线城市。数据显示,中国83%的三线和四线城市已经进入下降期。随着房地产市场进入冬季,房价继续下跌。

事实上,尽管日照市的房价正往好的方面上涨,但它已经开始暗中“摇摇欲坠”。昨天,一位读者留言说:“我的朋友和姐姐去年买了260万个城市建设花园,今年价格下降到210万。整整损失了50万英镑。”

日照最大的房地产代理公司的一位老读者也发来了一条信息。她透露了公司内部通知“传达市房产中介工作会议的重要内容”:

1.省住房和建设局、市住房和建设局会同市场监督局、人民社会保障局等部门,将对全市经纪机构(包括门店)进行深入调查和暗访,并将检查中发现的违规行为向省市信用平台公布。2.经过仔细审查,所有登记的房屋都将被释放。3.已经售出的房子的价格不得再次公布。4.不得向任何外部披露交易数据和交易价格。

应注意第3条和第4条,这两条意味着“目前不允许外界了解日照房地产市场的真实数据”。你为什么这么神秘?你肯定能想到。

第三和第四行的难度

对于第三和第四条线来说,房价下跌比上涨难得多。你为什么这么说?

因为对于三线和四线城市,大多数当地居民都有房子。房价上涨意味着财富的增加,这关系到个人的根本利益。因此,房价已经进入上涨周期,大多数人都很开心。房价上涨的声音非常强烈。如果房价下跌,许多人不会谈论这样的消息。这就是为什么三四条线路中的大多数都对房价的上涨充满热情。

但总而言之,不能兑现的资产,无论多么昂贵,在纸面上也很丰富。像日照一样,新房市场很热,二手房市场摇摇欲坠。许多人仍然蒙在鼓里,幻想着纸财富,大笑不止。现在你也可以看到投机者在第三和第四条线上增加了投资。

正如我之前所说,三线和四线房价是站在泡沫上的舞者。

泡沫被温室改造机吹出来了。一旦机器停止运转,泡沫就会加速破裂,慢慢变成一滩冰水。第三和第四条线的房价已经敲响了“最后的声音”,这个时代结束了。这是最后一个警告。

过去几天,深圳的房价一直在上涨,许多房价都在上涨。因此,有一种观点认为,一线城市的房地产市场已经调整了两年,随着新一轮宽松货币政策的开启,有人认为新一轮的上涨已经开始,这是不正确的。

从3号线和4号线仍在上涨的事实来看,这只是本轮房地产市场上涨周期的结束。本轮房地产市场上升周期始于2015年深圳,并于今年年底完全结束。它基本上已经持续了5年。目前,三、四号线城市补货仍处于最后阶段,本轮涨势即将结束。

虽然许多第一条和第二条线已经调整了一两年,但距离未来三到五年的调整周期还很远。国家有政策,但房地产市场也有自己的周期。在一个完整的周期中,资本进入、上升、振荡和下降。资本进入、退出、获利,并准备再次进入。

目前,一线和二线城市正在进行资本重组,并逐步撤出资本。现在进入下一轮底部搜寻还为时过早。新一轮上升周期如何开始?

本轮房地产市场上涨周期受政策影响太大,人为延长,未来买家消费过多,下调周期一定很长。在资本市场上,利润总是由少数人获得,其中大多数是炮灰。这一时期财富的积累和毁灭更像是地球上的悲喜剧。

最重要的是过好生活。

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